Si alguna vez os animáis a acudir a la reunión de propietarios de vuestro portal, si sois de los que os lees los presupuestos y miras la contabilidad, os habréis dado cuenta de algo clave. El principal gasto recurrente suele ser el correspondiente al ascensor. Así que no esta de más estudiar cómo afectan financieramente los ascensores a la comunidades de propietarios y qué podemos hacer para disminuir ese impacto, que muchas vences no baja del 40% de los gastos generales de la comunidad.
Vamos a repasar, fundamentalmente, todo lo relativo a ascensores ya instalados, y dedicaremos un último apartado para aquellos supuestos en que queremos instalar un ascensor en una comunidad que carece del mismo. Bienvenidos a un mundo apasionante y bastante desconocido.
Potencia eléctrica y linea telefónica
Antes de entrar en el ascensor en si vamos con dos gastos relacionados con el ascensor directamente:
- Por un lado el gasto eléctrico, al requerir este aparato una potencia eléctrica determinada. En escenarios como los actuales, con subidas en el precio de la electricidad, la posible solución para reducir el coste eléctrico asociado al ascensor pasa por hacer un estudio de la potencia eléctrica instalada y comprobar si está sobredimensionada, para en su caso reducirla. Además se pueden introducir modificaciones en los ascensores (apagado automático de luces, iluminación por LED, optimizaciones de motor) y, por supuesto, renegociar con la compañía eléctrica o buscar otro suministrador (aunque aquí lo cierto es que poco o nada se rasca)
- Por otro lado, los ascensores que no sean muy antiguos conllevan necesariamente la instalación de una linea telefónica de asistencia, una linea que por defecto se monta fija. Las alternativas para abaratarlo pasan por renegociar con la compañía de teléfonos, buscar otra alternativa en la competencia de linea fija o, la solución más moderna, montarlo sobre una linea de móvil.
Es curioso como cuando hablamos de ascensores enseguida nos vamos a los contratos de mantenimiento y damos como inamovibles estos dos contratos de suministro absolutamente necesarios para el ascensor. Se pueden y se deben tocar, teniendo en cuenta que, como vamos a ver, el contrato de mantenimiento tiene miga.
El contrato de mantenimiento: asunto mayor
Que quede claro: por normativa todo ascensor debe tener un contrato de mantenimiento en vigor. Ahora bien, dicho contrato no tiene porque estar con el fabricante necesariamente, ni siquiera durante el periodo de garantía. Somos por tanto libres a la hora de elegir un operador de mantenimiento para nuestro ascensor. Y las diferencias en precio suelen ser considerables.
Precisamente, en la primera reunión de comunidad de propietarios, en la constitución de la misma, se toca este tema. Y suele haber intereses por parte del promotor, por ejemplo, en que la comunidad se surbrogue o asuma el contrato inicialmente pactado por el mismo. Conviene estudiarlo antes de aprobar tal cosa.
Y es que estos contratos suelen tener plazos largos, cláusulas de renovación tácita eincumplimientos por bajas anticipadas. Un blindaje en toda regla que la jurisprudencia, en aras de la defensa de los consumidores se ha encargado de ir anulando (por ejemplo los plazos superiores a 5 años con periodos de renovación idénticos). En cualquier caso es recomendable optar por plazos cortos, 1 o 2 años.
Así que conviene estudiar con mucho detenimiento y el correspondiente asesoramiento jurídico los contratos de mantenimiento si queremos darnos de baja anticipadamente sin asumir cuantiosas indemnizaciones. En este sentido conviene saber que:
- Hay muchas empresas de mantenimiento que, para captar contratos, cuentan con equipos de abogados subcontratados y asumen el coste de la indemnización si fracasan en los tribunales. Aquí lo que conviene tener claro es como nos garantizan que podrán asumir, llegado el momento, ese compromiso.
- Conviene estar atento a los incumplimientos del actual titular del contrato de mantenimiento, que notificaremos por burofax constantemente, para poder tener bases para una resolución por incumplimiento contractual.
En caso contrario, si queremos agotar el plazo, atentos a los periodos de previsos, hay que marcarlos claramente en el calendario y, por supuesto, nada de carta certificada, un burofax es mejor opción.
Alrededor de los contratos de mantenimiento se ha estabecido toda una guerra que esta incluyendo:
- El robo de piezas de ascensores: cada firma tiene piezas propias, y aunque están obligados a venderlas a terceros, hay quien señala que se dificulta la obtención, lo que explicaría este mercado negro, conjuntamente con una rebaja sustancial en los precios.
- Existen fuertes rumores sobre sabotajes por parte de empresas de mantenimiento una vez que saben a ciencia cierta que van a perder el contrato de mantenimiento, con fallos programados para dificultar el trabajo de los nuevos.
¿Y qué pasa con los nuevos ascensores?
La nueva Ley de Propiedad Horizontal de 2013 simplificó mucho la posibilidad de instalar un ascensor en una comunidad que carece del mismo: basta con la mayoría simple de propietarios y de cuotas. Sin embargo, salvo en algunos casos muy concretos sigue siendo necesario aunar esa mayoría, algo que no es tan simple cuando hablamos de un incremento de los gastos corrientes mensuales y de la necesidad de una importante derrama para la compra e instalación del aparato.
Es cierto que, ademas de optar por una negociación a cara de perro con las distintas empresas, podemos tener la opción de acudir a subvenciones para la instalación de los ascensores, pero reduciendo el problema no lo evita del todo.
Desde un punto de vista financiero podemos allanar el camino para conseguir el ok necesario por parte del resto de propietarios mediante dos estrategias:
- Eximir directamente de estos gastos a los propietarios de los bajos comerciales.
- Para el resto, establecer su contribución conforme no sólo al coeficiente de participación, también a un coeficiente de altura. De este modo contribuyen todos, pero en mayor medida aquellos que se vayan a beneficiar en mayor medida del ascensor (estos acuerdos deben ser tomados con todos los requisitos legales en Junta, modificando los estatutos de la Comunidad y registrándolo, para su eficacia con respecto a nuevos propietarios).
Como vemos, el mundo de los ascensores te eleva a otros niveles en cuanto a gasto, financiación e imaginación para solventar todo esto.
Fuente: actibva.com